Delibere non eseguite? Ecco 3 soluzioni per liberarti dalla morsa dell’immobilismo

Capita spesso che in condominio si discuta per mesi di una determinata questione, e solo dopo molte assemblee si arrivi a prendere una decisione. Questa decisione è trascritta a verbale, e da quel momento assume il nome di delibera.

La delibera è un contratto, dove le parti che lo sottoscrivono (in questo caso con un voto) si impegnano compiere una certa azione, a determinate condizioni, per uno specifico risultato. L’amministratore ha poi il compito di portarla a compimento.

Ma cosa succede se questo non avviene, e dopo mesi e mesi ad aspettare, l’amministratore non ha ancora concluso niente? Soprattutto, come ne esci?

Ne parliamo in quest’articolo di oggi, dove grazie a 3 semplici soluzioni puoi scoprire come liberati dalla morsa dell’immobilismo.

Per cominciare, chiariamo subito un punto nodale della questione e diamo risposta a questa domanda…

C’è un tempo limite entro il quale una delibera dell’assemblea deve essere portata a compimento dell’amministratore?

L’art. 1130 del codice civile inserisce tra i compiti dell’amministratore quello di “[…] eseguire le deliberazioni dell’assemblea”. Perciò tra i suoi obblighi, l’amministratore, ha quello di portare a compimento il volere della maggioranza.

Non c’è un tempo limite entro il quale è tenuto a farlo. Questo aspetto è rimesso al buon senso, e alla bravura del professionista. Quello che è certo è che ogni delibera deve essere eseguita.

Solamente in un caso egli può rifiutarsi dal portare a compimento una decisione presa in assemblea, ed è quando questa è contro legge. Cioè non rispetta i requisiti costitutivi, deliberativi o decide su questioni private, ecc.

A volte alcuni professionisti aspettano lo scadere dei 30 giorni prima di iniziare a lavorare su una delibera. Perché vogliono essere certi che i termini di impugnazione siano decorsi, e che nessuno interferisca più con il loro lavoro, chiedendo l’annullamento al Giudice di Pace.

Su questo dobbiamo fare una precisazione: ogni delibera assunta dall’assemblea è immediatamente esecutiva. Significa che da quando questa si pronuncia, e decide su una determinata questione, da quel momento la delibera è subito efficace.

Se l’amministratore ha fatto il suo dovere, e la delibera rispetta i requisiti di legge – non è necessario aspettare la decadenza del termine di impugnazione. Perché senza gli estremi per farlo, il Giudice di Pace non sospenderà alcunché.

Quindi cosa fare per portare a compimento una delibera valida al 100% se l’immobilismo dell’amministratore lo impedisce?

Come ti ho detto all’inizio, hai tre soluzioni. Vediamo quali sono, e scopriamo insieme qual è la più rapida ed economica per sbloccare la situazione.

PRIMA SOLUZIONE. Come abbiamo visto tra i compiti dell’amministratore troviamo quello di eseguire le delibere dell’assemblea. Questo compito è un obbligo. Quindi se l’amministratore non lo rispetta, commette una grave irregolarità.

Le gravi irregolarità sono comportamenti altamente lesivi che impediscono il regolare svolgimento dell’attività condominiale, e li trovi elencati nell’art. 1129 del codice civile. In questi casi puoi attivare la procedura di revoca giudiziaria, anche su richiesta di un singolo condomino.

Dove il Giudice di Pace, verificata l’irregolarità commessa dall’amministratore, provvederà d’ufficio alla sua rimozione e alla nomina di un successore.

È una soluzione efficace, che risolve con decisione il problema. Tuttavia, conoscendo i tempi del sistema giudiziario italiano, non sarà rapida. Per cui se la delibera da compiere è urgente, o richiede un intervento veloce, ti consiglio di scartarla. Vediamo la seconda. Ok?

SECONDA SOLUZIONE. “Ma infondo sai, io quasi me lo terrei l’amministratore di adesso. Mi sono affezionato. Non possiamo solamente fargli eseguire la delibera?”.

In effetti possiamo percorrere anche questa strada.

L’art. 1139 del codice civile prevede che per quanto non previsto dalle norme del condominio, possiamo applicare quella sulla comunione in generale. Tra queste ne troviamo una in particolare che fa proprio al caso nostro.

L’art. 1105 del codice civile, al comma 4 recita: “Se non si prendono provvedimenti necessari per l’amministrazione della cosa comune o non si forma una maggioranza, ovvero la deliberazione adottata non viene eseguita, ciascun partecipante può ricorrere all’autorità giudiziaria. Questo provvede in camera di consiglio e può anche nominare un amministratore”.

In sostanza grazie a quest’articolo, il singolo condomino può fare ricorso all’autorità giudiziaria affinché ordini l’esecuzione della delibera. L’unica condizione indispensabile, ovviamente, è dimostrare il mancato compimento della decisione assunta dall’assemblea.

Se decidi per questa soluzione, avrai bisogno dell’assistenza di un legale. Il quale dovrà compilare un istanza, analizzare il verbale, chiedere testimonianze e dimostrare al Giudice la bontà della sua richiesta.  Come per la prima soluzione anche questa ha tempi incerti, e dovrai pagare la parcella all’avvocato.

Vediamo l’ultima soluzione. Questa è la più rapida, ed economica delle tre.

TERZA SOLUZIONE. Parliamoci chiaro: un amministratore che non porta a compimento una decisione dell’assemblea ti sta letteralmente prendendo in giro. È poco professionale, non attento alle tue esigenze, e questo suo modo di comportarsi può in realtà essere sintomo di un problema più grave: legato a una sua disorganizzazione, o quella dei suoi collaboratori.

Il codice civile stesso reputa questo comportamento come altamente lesivo, e lo inserisce tra le gravi irregolarità. Quindi… perché non decidi di cambiarlo? Cambiare amministratore oggi è un gioco da ragazzi: lo si fa in appena 10 giorni, e non costa niente.

Questo è l’articolo che lo consente.

  • art. 66 delle disposizioni di attuazione del codice civile. “L’assemblea, […] può essere convocata in via straordinaria […] quando ne è fatta richiesta da almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell’edificio. Decorsi inutilmente dieci giorni dalla richiesta, i detti condomini possono provvedere direttamente alla convocazione.”

Ed ecco come si presenta una richiesta come quella descritta nell’articolo appena visto.

Quello che ti rimane da fare, adesso, è compilare la richiesta con i nomi degli altri proprietari che rappresentino almeno 1/6 del valore del condominio (millesimi), ed inviarla per posta raccomandata al tuo amministratore.

Il più delle volte, arrivati a questo punto, l’amministratore non convoca alcunché e decorsi 10 giorni puoi indire tu stesso l’assemblea.

Questa è la soluzione più economica (qualche Euro per le raccomandate) e rapida che hai a disposizione (10/15 giorni al massimo).

Ma, c’è un ma… Se non hai dimestichezza con quorum costitutivi, deliberativi, tempi di convocazione, ecc., rischi di incappare in qualche errore e inficiare l’intero processo.

Se decidi di scegliere questa strada, affidati a un amministratore professionista che sia in grado di accompagnarti per tutto il percorso, e sappia poi gestire con efficienza il tuo condominio.

Come fare a scegliere quello giusto puoi scoprirlo grazie alla nostra guida gratuita che trovi cliccando qui. Come ti ho detto è completamente gratuita, e la riceverai senza impegno direttamente nella tua casella email. Solo così avrai la sicurezza di non finire dalla padella… alla brace. 🙂

Ci vediamo presto con un nuovo articolo.

Per un condominio perfetto,

Francesco Controzzi

 

 

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