Risparmiare in condominio. 5 consigli pratici per ridurre le spese di bilancio.

Chi abita in condominio lo sa bene. A volte le spese di bilancio sono insostenibili. Ti impediscono di fare progetti. Bruciano i tuoi risparmi.

E anche se ti sei impegnato a rispettare le rate e rimanere in pari con i pagamenti, alla fine dell’anno arriva quell’odioso conguaglio che rimescola le carte, e ti fa tornare al punto di partenza.

Se adesso ti trovi in questa situazione, e le hai provate tutte ma non sai come uscirne – leggi e scopri in quest’articolo 5 consigli pratici per risparmiare in modo intelligente.

La tecnologia LED: una soluzione intelligente per ridurre i consumi.

Molti consumi in condominio riguardano proprio quelli dell’illuminazione. Pensa a quante lampade troviamo in un fabbricato di piccole-medie dimensioni. Un condominio con dieci appartamenti.

Tra le luci del giardino, quelle delle scale e dell’impianto ascensore non meno di 15 lampade.

E tutte che si accedono più volte al giorno, spesso simultaneamente e per diverse ore. Insomma, un gran consumo di energia elettrica.

Rispetto alle classiche lampade a incandescenza, o quelle a risparmio energetico e al neon, i vantaggi delle lampade LED sono enormi.

  • Durano fino a 50.000 ore (quasi 6 anni accese 24 ore su 24)
  • Si accendono subito
  • Non producono calore
  • Fanno una luce pulita perché non hanno componenti infrarosse o ultraviolette
  • Sono molto resistenti
  • Non contengono mercurio
  • Funzionano indipendentemente da quanto volte le accendiamo/spengiamo
  • Possono essere regolate nella luminosità

Ma le differenze non finiscono qui.

I consumi sono di gran lunga inferiori rispetto a quelli di una normale lampada.

Fino al 90% in meno e una durata di almeno 20 volte superiore.

Questo garantisce un notevole risparmio in bolletta, soprattutto per quei condomini più grandi, con impianti d’illuminazione complessi.

Facciamo un esempio pratico.

Immagina di tenere accese 8 ore al giorno – tutti i giorni, tre differenti tipi di lampada con la stessa luminosità.

Con la tabella qui sopra calcoliamo il consumo annuo in kW/h (l’unità di misura dell’energia elettrica).

  • Incandescente: 60 watt x 8 ore x 365 giorni = 175,2 kW/h all’anno
  • Neon: 13 watt x 8 ore x 365 giorni = 37,96 kW/h all’anno
  • Led: 10 watt x 8 ore x 365 giorni = 29,2 kW/h all’anno

Ora, prendiamo il costo medio dell’energia elettrica, circa 0,16 centesimi per ogni kW/h, e moltiplichiamolo per i consumi ricavati.

Ecco qui. Il risultato del nostro esempio, con la spesa annua per ogni tipologia di lampada.

  • Incandescente: 28,03 euro
  • Fluorescente: 6,07 euro
  • LED: 4,67 euro

Se moltiplichiamo il risultato per 15, le lampade che abbiamo ipotizziamo di trovare in un condominio di piccole-medie dimensioni, otteniamo…

  • Lampade a incandescenza: 420,45 euro
  • Lampade a LED: 70,05 euro

In conclusione…

-> 70 euro l’anno per le lampade a LED, contro 420 euro l’anno per quelle a incandescenza.

La sostituzione delle lampade con delle nuove a LED richiederà un piccolo investimento. È vero. Ma ne sarai presto ripagato. Sia come risparmio in bolletta. Sia come qualità di luce, e durata della lampada.

Andiamo avanti.

Forniture luce/gas e mercato libero:  i vantaggi per il condominio.

Con il mercato libero i servizi di fornitura luce e gas oggi sono privatizzati.

Cosa significa?

Se prima le grandi aziende (Enel, Toscana Gas) potevano imporre i prezzi che volevano, perché erano solo loro ad essere presenti sul mercato, oggi hanno molti scomodi concorrenti.

E quando un mercato si sovraffolla, e la competizione aumenta, cosa fanno gli ultimi arrivati per accaparrarsi un contratto?

Ribassano i prezzi

E questo è ciò che fanno molte aziende oggi. Offrono prezzi più vantaggiosi e mantengono lo stesso servizio: la fornitura di luce o gas.

Se siamo disposti a rinunciare a certe comodità, come il servizio clienti Enel attivo 24 ore su 24, 365 giorni l’anno – e ci accontentiamo di parlare con un operatore nei classici orari di ufficio – queste nuove aziende del mercato libero possono effettivamente portare un risparmio al condominio.

Facciamo una prova veloce.

Vado su uno dei tanti siti di comparazione tariffe e inserisco qualche dato.

Confrontiamo i consumi GAS.

Supponiamo che il condominio abbia un impianto centralizzato e sia composto da 10 appartamenti.

Secondo le stime più recenti, una famiglia italiana consuma in media 800 Smc (cioè l’unità di misura dei gas) l’anno .

Per cui 800 Smc x 10 appartamenti otteniamo 8.000 Smc l’anno per l’intero condominio.

L’unico altro dato da considerare è il rating del Servizio Clienti. Cioè quanto è disponibile l’assistenza in caso di bisogno.

Le aziende investono molto in ricerche di questo tipo. Perché questo è principalmente l’unico aspetto comparativo che un cliente considera tra le aziende. Il gas che viene fornito poi è sempre lo stesso. Non cambia la qualità.

Quindi facciamo una comparazione tra due aziende con rating del Servizio Clienti simili, e valutiamo la differenza di costo.

Partiamo con una leader di mercato: Enel Energia.

Se guardiamo questa scheda notiamo che il fornitore Enel Energia ha un costo di 0,82 €/Smc sulla fornitura di GAS – quindi un totale annuo di € 6.593,40 e un Rating del Servizio Clienti a 97,8. Quindi molto soddisfacente.

Proviamo a vedere cosa succede se scelgo un fornitore meno conosciuto, ma sempre tra le aziende di fascia alta. Infatti, ricordi? Come unica caratteristica per la comparazione abbiamo deciso di cercare solo aziende con un Rating del Servizio Clienti simile.

Ecco, qua.

Il fornitore Edison ha un costo per la sola fornitura di GAS che scende a 0,69 €/Smc, un totale annuo di € 5.539,70 e un Rating del Servizio Clienti di 82,8 – quindi un’assistenza comunque affidabile.

Perciò riducendo di poco il servizio d’assistenza, il condominio risparmia più di 1.000,00 euro l’anno senza fare niente. Circa 100 euro a famiglia.

Questo risparmio può  variare anche di un ulteriore 10%-15% – altre 500-750€ l’anno – se l’amministratore sfrutta le economie di scala.

Cioè affida ad un unico gestore i contratti di tutti i condomini che amministra. Ma di questo magari te ne parlo in un altro articolo.

Vediamo un’altro consiglio utile.

Criteri di ripartizione: come riconoscere quelli corretti ed evitare fregature.

A volte può capitare che i criteri di ripartizione per alcune spese non siano quelli corretti. Cioè quelli previsti dalla legge. O dalla giurisprudenza in generale. Vuol dire che stai pagando per spese che in realtà non ti competono, o quanto meno non in quella misura.

Un esempio classico è quello della ripartizione delle spese dell’acqua in quei condomini sprovvisti di tabelle millesimali o contatori di sottrazione. Cioè quei misuratori che dovrebbero indicare a fine anno i consumi dell’appartamento.

In questo caso come vengono ripartite le spese dell’acqua?

Ho scritto un articolo qualche tempo fa proprio su quest’argomento. Se lo vuoi approfondire clicca qui.

Ai fini della nostra analisi, adesso, ti basta sapere che alcuni condomini dividono ancora queste spese in base agli occupanti degli appartamenti… ed è un criterio completamente impreciso.

Infatti prova a farti queste semplici domande per capire perché.

  • Un appartamento con 4 adulti consuma come un appartamento con 2 adulti e 2 bambini?
  • Un’unità abitativa sfitta è esente dalle spese?
  • È giusto che due appartamenti, a parità di numero d’inquilini, corrispondano la stessa quota anche se il volume d’acqua utilizzato non è uguale?

Fortunatamente questo criterio sta scomparendo.

“Ok. Ma quanto può incidere questo sulle mie spese di bilancio?”

In realtà molto più di quanto pensi.

Te lo mostro con un esempio.

Prendiamo la pulizia delle scale, e supponiamo che i proprietari di un condominio hanno deciso di dividere le spese in parti uguali tra tutti gli appartamenti.

Spese come questa, in realtà sono divise metà per l’altezza di piano e metà per il valore (millesimale) dell’appartamento.

Cosa vuol dire?

Semplicemente, chi abita al primo piano paga 1, il secondo paga 2 (cioè il doppio), il terzo 3 (il triplo) e così via.

Supponiamo che il condominio ha quattro piani.

Quindi…

1 + 2 + 3 + 4 = 10

Questo è il coefficiente che useremo per i calcoli.

Con una spesa annua di 2.000 euro, avremo una situazione come questa…

  • 2000 : 10 x 1 = 200 € quota primo piano
  • 2000 : 10 x 2 = 400 € quota secondo piano
  • 2000 : 10 x 3 = 600 € quota terzo piano
  • 2000 : 10 x 4 = 800 € quota quarto piano

Se invece le spese le dividiamo in parti uguali, senza considerare il criterio corretto, ecco cosa otteniamo…

  • 2000 : 4 = 500 € quota primo piano
  • 2000 : 4 = 500 € quota secondo piano
  • 2000 : 4 = 500 € quota terzo piano
  • 2000 : 4 = 500 € quota quarto piano

Quindi chi abita al primo piano paga il 150% in più rispetto a quello che dovrebbe.

Se questi errori di divisione sono anche su altre voci di spesa, e ti assicuro ne vedo ogni giorno, sommate insieme fanno una considerevole somma ai danni dell’ignaro malcapitato.

Per assicurati di pagare solo quello che ti spetta, usa questa tabella  contiene i criteri corretti per ciascuna voce di bilancio.

Prova a prendere quello del tuo condominio e comparalo con la tabella che ti ho fornito. I criteri di ripartizione sono corretti?

Andiamo avanti.

Manutenzione programmata: come ridurre del 25% i costi di bilancio.

Durante l’anno il condominio sostiene un numero imprecisato di spese che varia a seconda della tipologia e grandezza del fabbricato.

Ci sono i consumi (luce, acqua e gas), ma ci sono anche le spese di manutenzione affinché il condominio rimanga curato e i servizi funzionanti.

Del resto nessuno vorrebbe un portone che sbatte continuamente, o un pozzetto ostruito che non fa defluire l’acqua quando piove.

È un pessimo biglietto da visita, e soprattutto rischia di creare danni al condominio o a te personalmente.

Un danno che può arrivare a qualche centinaio d’euro (per una nuova serratura del portone, rotta dopo l’ennesimo colpo) ma anche molto di più…

Proprio com’è successo a Damiano – che si è rivolto a me dopo quest’episodio.

 

Migliaia d’euro di danno per qualche ago di pino e delle foglie.

Purtoppo episodi come questo ne capitano (ahimè) tutti i giorni.

E sono molte, in effetti, le manutenzioni che se non fatte possono causare un danno e quindi un aumento dei costi a bilancio.

  • Se la molla del portone non viene regolata d’inverno e d’estate (perché l’olio è più denso con il freddo, ma lo è di meno con il caldo) il portone continuerà a sbattere fino a danneggiare telaio e serramenti.
  • Se i contatti per l’apertura elettrica non vengono controllati, il rischio è che prima o poi faranno cilecca e il cancello non aprirà, facendoti arrivare tardi a lavoro o a un appuntamento – costringendoti poi a chiamare una ditta (in urgenza, e quindi a un costo più alto) per farlo riparare.
  • Se i pozzetti e le gronde non vengono pulite quando serve, il rischio come abbiamo visto è che alle prime piogge creino allagamenti e danni agli appartamenti.

E il risultato alla fine qual’è?

Questo che ti mostro adesso è un estratto di bilancio di un condominio preso in gestione qualche tempo fa.

Prova a indovinare per quale motivo hanno deciso di cambiare amministratore? Esatto, a causa delle spese di bilancio troppo alte.

Se vedi a sinistra ci sono le cosi dette “voci di spesa”, a fianco le “voci di preventivo” concordate a inizio gestione, e l’ultima colonna infondo sono le “voci di consuntivo” – cioè quanto il condominio ha speso a fine esercizio.

Se guardi bene c’è una voce in particolare, quella di “Manutenzione Fabbricato” con 1.500 euro a preventivo e quasi 5.000 euro a consuntivo. Con un picco dei costi che supera il 280%!

Con una programmazione delle manutenzioni invece, situazioni come questa sono ridotte al minimo – proprio perché è tutto più organizzato.

Ecco com’è fatto un programma di manutenzione condominiale.

 

“Ok, Francesco. Tutto chiaro. Solo che così andrò a spendere cifre folli per la manutenzione del mio condominio, dov’è esattamente il risparmio?”

Te lo spiego subito.

Se già a inizio anno sai che il tuo condominio dovrà fare la pulizia dei pozzetti, quella del cassone autoclave, la manutenzione ai cancelli, al portone d’ingresso e così via… Perché non programmarle tutte insieme a inizio anno? Ti costa qualcosa in più?

Assolutamente niente.

Ti porta solamente vantaggi.

  1. Le ditte già a inizio anno sanno le manutenzioni da fare e quindi possono organizzarsi al meglio con il proprio personale e il materiale, risparmiando sui costi d’azienda.
  2. Il condominio per questo può a sua volta chiedere un forte sconto sui servizi di cui ha bisogno, anche fino al 20-25% in meno rispetto a quello che normalmente paga.

In inglese questa si chiama una situazione “win-win”. Cioè “vinci-vinci”. Dove nessuno perde, e tutti ci guadagnano.

Pronto per l’ultimo consiglio? Ho tenuto il meglio alla fine.

Sicurezza in condominio: come evitare di pagare € 22.570,00 e tornare a dormire sogni tranquilli.

Presta molta attenzione, perché quello che ho da dirti adesso è veramente importante.

Tanto importante che può fare la differenza tra il trascorrere la prossima estate in vacanza al mare, con amici e familiari – in totale relax.

Oppure…

Trascorrere la stessa estate a pane e acqua, ed essere costretto a posticipare l’acquisto di un nuovo costume da bagno a Giugno del 2024.

“Oddio. È veramente così tragica?”

Dipende dai casi, ma in linea generale purtroppo si.

Devi sapere che oltre il 70% dei condomini in Italia ha un età che supera i 30 anni. E il 35% di questi addirittura i 50 anni di vita.

Sono fabbricati perlopiù vecchi, e questo lo Stato lo sa.

Lo sa talmente bene che con la riforma del condominio 2013 ha introdotto l’obbligo per gli amministratori di redigere un documento molto importante, e ripeto: obbligatorio.

Questo documento si chiama Valutazione delle Condizioni di Sicurezza (VCS).

Qualche tempo fa ho scritto un articolo proprio su questo argomento. Se lo vuoi approfondire e scoprire nel dettaglio di cosa si tratta clicca qui.

Sai quante normative sulla sicurezza sono cambiate da 30, 40 o 50 anni a questa parte?

Un numero spropositato, ovviamente.

Ti faccio alcuni esempi.

  • Nel 1989 un decreto ministeriale ha introdotto che le rampe delle scale devono avere lo stesso numero di grandini, e un rapporto tra alzata e pedata di almeno 30cm.
  • Dal 1986 le autorimesse devono essere dotate di estintori portatili, con una specifica capacità estintiva, e in un numero preciso rispetto a gli autoveicoli.
  • Dal 1996 le centrali termiche a gas devono essere segnalate visibilmente con un apposito cartello, e devono avere un interruttore elettrico generale dell’impianto installato all’esterno del locale termico.

E sono solamente le prime che mi sono venute a mente, se dovessi elencarle tutte sicuramente non basterebbe quest’intero articolo.

Quindi, la domanda che dovresti farti in questo momento è: il mio condominio è a norma? E se non lo è, cosa rischio? E nel caso, cosa devo fare per mettermi in regola?

“Ok, Francesco. Anche qui ho capito dove vuoi andare a parare. Ma te vuoi solo farmi spendere, non mi avevi promesso consigli pratici per risparmiare?”

Certo. Risparmiare, giusto. Ma in modo intelligente.

Infatti, passami il concetto, non c’è cosa più stupida che pagare un assicurazione per il tuo condominio che in realtà in caso di incidente non copre un bel nulla.

Eh, già. Se in caso di incidente l’assicurazione si accorge che il condominio non è a norma non pagherà un centesimo.

E indovina il danneggiato su chi farà rivalsa?

Su di te e il resto dei condomini. E non parliamo di pochi soldi, o qualche centinaio d’euro.

Per una caduta dalle scale, causata dalla cattiva illuminazione, un albergatore di Senigallia è stato costretto a rimborsare un suo cliente la bellezza di € 22.570,00.

Lo so. Sono cose che succedono a gli altri e non a te. Però, obbiettivamente, se dovesse capitare a te un giorno? Che impatto avrebbe questo sulla tua famiglia? Sui risparmi che hai da parte… Ne vale la pena?

Quindi dai retta a me: incarica un tecnico e fai redigere questo modulo sulle condizioni di sicurezza del condominio (VCS).

Il costo è contenuto, e varia a seconda della tipologia del fabbricato.

Indicativamente non servono più di 3-400€ per un condominio di medie dimensioni, con circa 10 appartamenti.

Alla fine il tecnico avrà compilato un documento simile a questo…

 

Il più volte poi, per mettersi in regola è sufficiente l’affissione di un cartello come questo.

Ti porterà un risparmio immediato? No, anzi – dovrai fare un piccolo investimento.

Ma ti farà dormire sogni tranquilli e ti metterà al riparo da guai futuri.

Ed eccoci arrivati alla fine di quest’articolo su come risparmiare in modo intelligente sulle spese di bilancio del tuo condominio.

Spero ti sia piaciuto. Se è così condividilo, e lascia qui sotto un tuo commento per farmi sapere cosa ne pensi.

Se invece in questo momento sei alla ricerca di un amministratore per il tuo condominio, in grado di gestire in maniera efficiente il tuo fabbricato e farti risparmiare, allora clicca qui e lascia i tuoi dati.

Qualcuno prenderà in carico la tua richiesta e ti risponderemo entro 24 ore.

Alla prossima.

Per un condominio perfetto,

Francesco Controzzi

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